Michel-Édouard Ruben, cela fait des années que l’on discute de la régulation des loyers. Aujourd’hui encore, aucune solution ne se dessine. Quel bilan en tirez-vous ?

Toute discussion sérieuse sur la régulation des loyers devrait commencer par un constat amer: il existe une loi qui limite les loyers à 5% du capital investi, et tout le monde sait que cette loi est enfreinte. Les législateurs le savent, le gouvernement le sait, le Conseil d’État l’a écrit, et le ministre l’a déclaré publiquement.

Qu’un État de droit laisse une loi non respectée sans entreprendre de véritables actions pour que cela cesse n’est pas une simple erreur, mais une grave défaillance.

Par ailleurs, je constate que les députés mèneront le 16 avril «un échange de vues sur le droit du bail». Or ce sont précisément ces mêmes députés qui, en juillet 2024, avaient adopté à une large majorité une motion du député François Bausch (Déi gréng) demandant au gouvernement de proposer une réforme des plafonds de loyer et de déposer le projet de loi correspondant au plus tard le 30 juin 2025. Je le dis avec tout le respect nécessaire: c’est du grand n’importe quoi.

Le ministre du Logement, Claude Meisch (DP), ainsi que Julien Licheron, de l’Observatoire de l’habitat, expliquent respectivement dans le journal «Land» et dans un article de «Paperjam» qu’il faut disposer de davantage de données statistiques et d’un cadastre des loyers avant de procéder à la réforme. Qu’en pensez-vous?

Il me semble que c’est une manière indirecte de dire qu’il n’y aura pas de réforme avant plusieurs années. Cela est d’ailleurs cohérent avec une déclaration antérieure du ministre, qui avait expliqué «qu’il fallait veiller à ce que la réforme intervienne à la fin de la crise actuelle du marché immobilier».

Par ailleurs, on ne le dit pas suffisamment clairement, mais l’introduction d’un cadastre des loyers n’est qu’une étape très préliminaire. Le «Mietspiegel» (qu’on peut traduire pas «cadastre des loyers»; il s’agit d’un outil de référence qui dresse une liste des loyers moyens par mètre carré, basés sur le marché local, ndlr) n’est qu’un instrument d’observation du marché locatif. Il faudra ensuite encore décider quel type d’approche de régulation des loyers on souhaite réellement adopter.

Dans cette interview accordée au journal «Land», Claude Meisch évoque la possibilité de maintenir la règle des 5% pour les logements neufs et de s’appuyer sur le cadastre des loyers pour les logements anciens…

J’avoue que je ne vois pas très bien la valeur ajoutée de cette proposition. Limiter les loyers des logements neufs à 5% du capital investi, alors qu’un projet de loi indiquait que «la rentabilité locative pour les nouvelles constructions et les acquisitions récentes se situe plutôt entre 2,5% et 3,5%», revient à installer un radar qui ne flashe qu’au‑delà de 100 km/h dans une zone piétonne.

Et s’appuyer sur le cadastre des loyers pour les logements anciens revient à accepter que les loyers de ces logements soient fixés en fonction du marché — c’est‑à‑dire de l’offre et de la demande. Autrement dit, cela revient à abandonner le principe d’une rentabilité locative plafonnée en fonction du capital investi. En réalité, la limitation fondée sur le capital investi est surtout pertinente pour les immeubles anciens. Beaucoup moins pour ceux qui ont été acquis récemment.

Était-ce là l’intention réelle du législateur et l’esprit de la loi sur les loyers de 2006?

Absolument. Cela ressort d’ailleurs très clairement des débats parlementaires de l’époque. Le principe fondamental qui consiste à plafonner les loyers en fonction du capital investi repose sur une idée simple: pour un logement acquis il y a longtemps, le propriétaire a le choix. Soit il accepte un loyer abordable, soit il vend son bien — et réalise une confortable plus‑value. C’est cela, le sens de la loi, et c’est extrêmement simple à comprendre.

On trouve par exemple sur le site du ministère du Logement une brochure indiquant qu’en tenant compte de la législation en vigueur, le loyer légal d’une maison achetée en 1970 pour deux millions de francs, et valant aujourd’hui 1,5 million d’euros, se situe entre 700 et 1. 000 euros par mois.

Certains affirment qu’il est difficile de calculer ou de prouver le capital investi dans les anciens biens immobiliers…

Je ne suis pas quelqu’un de très sentimental, mais j’ai vraiment pitié de ceux qui disent cela. Affirmer qu’il serait difficile de calculer le capital investi pour les anciens logements ne veut pas dire grand‑chose. Il existe des choses bien plus compliquées que l’on parvient à faire tous les jours.

Et si, derrière «difficile», on veut en réalité dire «impossible», alors il faut demander à ces personnes comment il est possible, dans ce cas, de calculer la plus‑value réalisée lors de la vente d’un logement ancien. Car pour calculer cette plus‑value, il faut tenir compte du prix de revient de l’immeuble, ce qui suppose d’inclure toutes les dépenses d’amélioration ou d’investissement. Un peu comme pour le calcul du capital investi.

Honnêtement: en 2026, dire qu’il est difficile de calculer le capital investi pour les anciens logements alors que l’on peut envoyer des satellites en orbite ou effectuer des virements bancaires instantanés, c’est ridicule. La vérité est que certains ne veulent pas que la loi soit appliquée là où elle a le plus de sens, c’est‑à‑dire pour les logements achetés il y a de nombreuses années. Et ils n’ont pas le courage de le dire clairement.

Que répondez-vous à ceux qui affirment qu’un contrôle des loyers sans augmentation de l’offre peut entraîner une pénurie et que des règles trop strictes pourraient dissuader les investisseurs? Ne touche-t-on pas là à une réelle préoccupation, à savoir que des interventions trop strictes éloignent les investisseurs et aggravent la pénurie?

Dire qu’un contrôle des loyers sans augmentation de l’offre peut conduire à une pénurie n’est pas faux. Mais on peut affirmer exactement la même chose en l’absence de tout contrôle des loyers. Dans un petit pays comme le Luxembourg, où la population augmente fortement, si l’offre n’est pas élargie, le risque de pénurie existe de toute façon. Le contrôle des loyers n’a donc pas grand‑chose à voir là‑dedans.

Quant à l’argument du désinvestissement, il repose selon moi sur une incompréhension du modèle luxembourgeois de plafonnement des loyers. Je le répète: si la loi est respectée et que l’on lutte sérieusement contre les logements vides, le propriétaire d’un logement acquis depuis plusieurs années a deux possibilités: soit il accepte un loyer abordable, soit il vend et réalise une importante plus‑value, qu’il peut ensuite réinvestir.

Et pour les nouveaux investisseurs, la limitation à 5% du capital investi ne change rien, puisque leur rentabilité locative se situe de toute façon bien en dessous de 5%. Il n’y a donc aucune dissuasion pour l’investissement, mais plutôt un possible incitant à vendre un jour et à réinjecter le capital, par exemple dans l’immobilier. Je trouve donc que cette critique d’un prétendu frein à l’investissement est complètement tirée par les cheveux.

Très franchement: je ne comprends pas toute cette agitation. Les gens devraient dire ouvertement et simplement qu’ils sont favorables à un système de formation libre des loyers parce qu’ils défendent la liberté contractuelle. Il n’est pas nécessaire d’inventer toutes sortes de faux prétextes ou de rester évasif sur une éventuelle réforme qui, de toute façon, n’arrivera pas avant plusieurs années !

Vous dites qu’on ne sait pas vraiment ce que veut le gouvernement. En revanche, on a l’impression que vous avez une idée très précise de ce qu’il ne veut pas…

Oui, il ne veut pas imposer le respect du plafond des loyers actuellement en vigueur. Mais cela ne concerne pas seulement le gouvernement actuel, c’était déjà le cas du précédent.

En 2022, un projet de réforme du plafonnement des loyers avait été présenté avec beaucoup de battage médiatique. Toute la communication reposait alors sur l’idée que le taux maximal passerait de 5 à 3 ou 3,5 %, et que grâce à cette réforme, les locataires seraient les grands gagnants. Mais c’était de la poudre aux yeux: la méthode de revalorisation du capital investi avait été largement modifiée en faveur des propriétaires. Ce changement, d’abord soigneusement dissimulé dans la communication autour du projet, avait finalement tourné au scandale.

Le problème de fond, c’est que ce que disent les décideurs ne correspond pas à ce qu’ils font. Ils répètent sans cesse vouloir que les loyers restent abordables, mais ils ne font rien pour appliquer la loi en vigueur – une loi qui permettrait précisément cela – alors même qu’ils savent que le plafond actuel n’est pas respecté.

Tout cela est, honnêtement, très étrange, mais en même temps parfaitement rationnel! Car si le ministre Meisch décidait d’abolir le plafond de 5% au prétexte qu’il n’est de toute façon pas appliqué, je suis convaincu que tous les députés de l’opposition et toute la presse lui tomberaient immédiatement dessus.

Tout le monde dirait qu’il s’est rangé du côté des propriétaires et qu’il a abandonné les locataires qui, dès le 13 du mois, ont déjà du mal à payer leurs factures. Alors qu’en réalité, il faudrait féliciter le ministre s’il abolissait immédiatement la règle des 5%, car cela renforcerait l’État de droit !

Mesure-t-on aujourd’hui l’ampleur du non-respect de cette loi?

Une question parlementaire a été posée en 2024 à ce sujet. La réponse a été que «le gouvernement n’a pas connaissance du nombre de loyers qui ne respectent pas le plafond des 5%».

Récemment, une question parlementaire a souligné que des contrôles sont effectués pour vérifier le respect du salaire social minimum. Je me dis qu’avec un peu de bonne volonté, on pourrait mener des contrôles similaires pour vérifier le respect des plafonds de loyer. Il y a 100 propriétaires qui détiennent 2.410 logements: on pourrait, par exemple, commencer par eux.

Autrefois, les contrats de location devaient être enregistrés. Cette obligation a été supprimée. Pourquoi?

L’enregistrement obligatoire des contrats de location a été supprimé dans le cadre de la réforme fiscale de 2017. Il a été supprimé parce qu’il s’agissait d’une obligation qui n’était pas respectée, et dont on ne souhaitait pas non plus faire respecter l’application.

C’est exactement ce qu’il faudrait faire aujourd’hui avec le plafond de 5% du capital investi. Il faut l’abolir immédiatement, parce qu’il n’est pas respecté et que l’on ne prévoit pas d’en imposer le respect, et il faudrait – par attachement à l’État de droit – féliciter le ministre pour une telle décision.

Et je me permets de souligner que l’idée selon laquelle les bailleurs privés pourraient pratiquer des loyers libres, tandis que les loyers des promoteurs publics seraient plafonnés, est parfaitement défendable. C’est en tout cas au moins aussi défendable que le fait qu’il n’existe aucun plafond salarial dans le secteur privé, alors qu’il en existe bel et bien dans le secteur public.